재개발 지역 교회의 사업비 공제 보상
2020/01/29 13:37 입력
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강동원 변호사(법무법인 정의)

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개척교회가 재개발, 재건축 사업으로 인해 경제적으로 큰 어려움에 처하는 경우가 많다. 이와 관련해서 조합과 제대로 된 협의 보상을 진행하는 것이 중요하다. 협의 과정에서 논란이 되는 것 중에 하나는, 재건축이나 재개발사업에서 현금청산 시 사업비를 분담시킬 것인지에 대한 것이다.

 

우선, 재개발 사업에서는, 2014년에 대법원 판결(대법원 2014. 12. 24. 선고 201319486 판결)이 나오면서 재개발 현금청산에 대한 사업비 분담 여부는 확실히 결정되었다.

 

당해 판결문의 내용은 다음과 같다.

 

"조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다."

 

위의 내용을 살펴보면, 재개발 사업에서 현금청산자에 대하여 원칙적으로는 사업비 공제를 하지 않고, 다만 사업비를 공제할 수 있다는 정관규정이 있거나 합의가 있는 경우에만 사업비 공제가 가능하다는 것이다.

 

해당 판결이 나오면서 재개발 사업에서 현금청산자에 대한 사업비 분담 여부는 대부분 정리가 되었지만, 재건축 사업은 아직 정리가 되지 않은 상황이다.

 

이와 관련해서 본 법인에서 맡은 사건 중 서울 김포공한 근처의 모 재건축 조합을 상대로 다투고 있는 소송이 있다. 의뢰인은 보상금을 받고자했는데 1심에서 15억 원 정도를 받았고, 15억 원이 결정된 데에는 사업비공제가 5억 원 있었다. 우리는 서울고등법원에 항소하여 승소하였고, 5억 원 정도를 더 받게 되었다. 그러나 조합에서 이를 받아들이지 못하고 현재 대법원에 상고한 상태인데, 대법원에서 2년이 넘게 계류중인 사건이다.

 

덧붙여 행정법원의 판결 하나를 소개해보고자 한다. 해당 판결에서는 재건축 현금청산자에 대하여 사업비 공제를 인정하였다. , 사업비를 자산성과 소모성으로 나누어 자산성 사업비는 공제하지 않고, 소모성 사업비만 공제하는 것으로 판결이 났다.

 

자산성 사업비란, 예를 들어 새로운 아파트를 짓기 위한 시공비용이나 도급비용, 측량비용, 감정비용 등은 여전히 새로운 아파트에 자산으로 남아있는 것이라고 할 수 있다. 이처럼 새로운 아파트를 지었을 때 그 새 아파트에 남아있는 것이라고 볼 수 있는 사업비를 자산성 사업비라 한다. 반대로 소모성 사업비는 새 아파트를 지었지만 재건축 조합의 사무실 임대료와 같이 현재 자산으로 남아있다고 볼 수 없는 사업비를 의미한다.

 

현금청산에 대하여 사업비 공제와 관련한 내용을 정리해 보자면,

 

재개발 사업에서 대법원 판결에 의해 원칙적으로 사업비 공제가 안 되지만, 예외적으로 조합 정관이라 합의에 의해 미리 정한 경우에 한하여 공제할 수 있다.

 

재건축 사업에서는, 아직 대법원 확정판결이 없으며, 다만 하급심인 행정법원에서는 자산성 사업비와 소모성 사업비로 나누어 소모성 사업비에 한하여 공제할 수 있는 것으로 판결된 바 있다.

 

조합이 보상금에서 사업비를 공제하고 준다면 꽤 큰 금액을 잃게 될 수도 있다. 특히 중소형 교회나 개척교회의 경우에 제대로 된 보상 협의를 진행하는 것이 필수적이다. 따라서 만약 보상금을 받기로 결정되었다면, 사업비 공제와 관련하여 법적 주장을 전개함으로써 보다 많은 보상금을 받는 것이 좋다. 구체적인 도움이 필요하다면 재건축·재개발 전문변호사와 함께 사건에 대해 논의해 보시기를 바란다.

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