[강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회부동산 등기 및 세금 문제
2020/03/11 12:15 입력
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강동원 변호사(법무법인 정의 대표)

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부동산 실명제는 부동산 거래에서 차명(借名), 즉 남의 이름을 빌려쓰는 행위를 금지하는 것을 의미한다.

 

그 동안 차명거래의 가장 대표적인 것은 명의신탁으로서 부동산의 실질소유자가 타인이름으로 등기하는 것이다. 실소유자와 명의대여자는 이러한 거래사실을 공증이나 내부계약을 통해 약정하여 형식상 소유자가 자신의 이익을 위해 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 하였다. 따라서 명의신탁은 부동산투기와 세금을 회피할 수 있는 수단이었다.

 

그러나 부동산실명제에 따라 명의신탁은 신탁법에 의한 신탁등기, 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 채무변제목적의 양도담보, 종중(宗中)재산의 경우를 제외하고는 불가능하게 되었다.

 

종교단체에 대해서도 1년 유예기간을 주어 실명등기를 하도록 하였다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 종교단체에 대한 특례조항이 있다.

 

8(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. <개정 2013. 7. 12.>

 

1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우

 

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 

3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 

그런데 여러 교회에서는 여전히 사택 또는 전답 등을 헌금으로 매입하면서 개인명의로 등기하는 경우가 있다. 담임목사나 장로, 성도 개인 명의로 등기하는 것은 불법이기 때문에 주의해야 한다.

 

지교회에서는 교회명의로 등기할 수 있는 부동산을 매입해야 한다. 부동산 매입 전 교회가 매입가능한지, 교회당 건축이 가능한지, 개발행위가 가능한지 알아보는 것이 좋다. 담임목사 사택을 교회 헌금으로 매입할 경우 반드시 교회명의로 등기하고, 만약 개인명의로 등기하고자 한다면 증여 절차를 밟아야 한다.

 

또한 세금 문제에 있어서, 교회는 국가가 교회재산에 대해 비과세해주는 영역을 명확히 알고 자산을 관리하는 것이 좋다. 지방세특례제한법 제50조에서는 종교단체에 대한 세금 면제에 규정하고 있다. 종교단체가 종교행위 또는 제사를 목적으로 사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 부동산은 재산세, 취득세, 지역자원시설세, 등록면허세, 주민세 균등분 등을 면제해주고 있다.

 

그런데 일정한 조건에 해당하는 경우에는 그 부분에 대해 면제된 취득세를 추징하게 된다. 자세한 조건은 아래 법령을 참고하자.

 

등기나 세금문제는 비교적 복잡하고 분쟁의 여지가 생길 가능성이 높기 때문에, 부동산 법률 전문가의 조언을 구하여 문제를 해결하는 것을 권하는 바이다.

 

50(종교단체 또는 향교에 대한 면제) 종교단체 또는 향교가 종교행위 또는 제사를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 면제된 취득세를 추징한다. <개정 2010. 12. 27., 2011. 12. 31., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27.>

 

1. 해당 부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용하는 경우

 

2. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

 

3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

 

1항의 종교단체 또는 향교가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용(종교단체 또는 향교가 제3자의 부동산을 무상으로 해당 사업에 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(지방세법112조에 따른 부과액을 포함한다) 지방세법146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 29., 2020. 1. 15.>

 

1항의 종교단체 또는 향교가 그 사업에 직접 사용하기 위한 면허에 대해서는 등록면허세를 면제하고, 해당 단체에 대해서는 주민세 재산분 및 종업원분을 각각 면제한다. 다만, 수익사업에 관계되는 대통령령으로 정하는 주민세 재산분 및 종업원분은 면제하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 29.>

 

종교단체 또는 향교에 생산된 전력 등을 무료로 제공하는 경우 그 부분에 대해서는 지방세법146조제1항 및 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. <개정 2015. 12. 29., 2020. 1. 15.>

 

사찰림(寺刹林)전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률2조제1호에 따른 전통사찰이 소유하고 있는 경우로서 같은 조 제3호에 따른 전통사찰보존지에 대해서는 재산세(지방세법112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. <개정 2015. 12. 29., 2017. 12. 26.>

 

법인의 사업장 중 종교의식을 행하는 교회성당사찰불당향교 등에 대해서는 주민세 균등분을 면제한다. <개정 2015. 12. 29.>

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