[강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회부지가 재개발, 재건축 사업구역에 포함되었다면?

교회와 같은 종교시설은 사람들의 삶에 있어서 중요한 시설 중 하나이다. 누군가는 교회를 다니면서 마음의 위안을 얻고, 누군가는 깨달음을 얻으며, 또 다른 누군가는 행복감을 느낀다. 그런데 이처럼 중요한 존재인 교회가 있는 지역이 재개발 또는 재건축 정비사업 구역으로 지정되었다면? 교회를 운영하는 사람 입장에서도, 교회를 다니고 있는 교인들 입장에서도 난감하기 이를 데 없을 것이다.

 

그렇다면 교회 부지가 재개발 또는 재건축 사업부지로 지정되었을 때 교회 건물을 조합에 내어주고 합리적인 보상도 받지 못한 채 쫓겨나듯 나가야만 하는 것인가?

 

결론부터 말하자면 그렇지 않다. 법무법인 정의의 강동원 대표변호사는 재개발, 재건축 사업부지 내에 교회가 포함된 경우에 대하여 다음과 같은 3가지 대응책을 제시하였다.

 

1. 분양을 신청할 것인지, 아니면 현금청산자가 될 것인지를 결정하라.

조합 입장에서 보자면 조합이 수용보상을 하고 명도소송을 하면 명도소송 피고가 되어 부지를 내어줄 수밖에 없는 상황이 벌어질 수도 있다. 그렇기 때문에 교회부지가 재건축, 재개발 사업구역으로 지정이 되었다면 분양신청을 할 것인지, 아니면 현금청산자가 될 것인지를 먼저 정해야 할 것이다.

 

2. 관리처분계획 취소를 다투어볼 수 있다.

만일 조합이 교회를 분양대상에서 제외한 채 일방적으로 교회를 현금청산자로 취급하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 이를 인가받았다면, 관리처분계획의 취소를 구하는 행정소송을 통해 교회의 ‘분양신청에 관한 권리’를 침해하였다는 이유로 관리처분계획의 취소를 다투어볼 수 있다. 교회 시설의 분양에 대한 협의가 완료되지 않았는데도 조합이 일방적으로 교회를 분양대상에서 제외하는 내용으로 관리처분계획을 수립하였다면, 그러한 관리처분계획은 중대한 하자가 있는 것으로 취소를 다투어 볼 만한 것이다.

 

3. 대토보상 받기

종교시설도 원칙적으로는 일반 건물 및 토지의 현금청산과 다를 것이 없다. 하지만 실무상 종교시설은 그 특수성으로 인해 현금청산보다는 원칙적으로 대토 및 보존(기존 정도 크기의 종교시설 설립 건축비 지원 등의 방법으로 실현) 하게 된다. 여기서 대토보상이란 교회와 같은 종교시설을 운영하다가 그 지역이 재개발 또는 재건축 정비사업 구역으로 지정되면 정비사업기간 동안 건물과 토지를 비워주어야 하는 경우가 있는데, 관할 지역의 도시계획 조례에 따라 정비사업 완료 후 기존 교회시설 운영자가 다시 교회를 운영할 수 있도록 조합으로부터 대체부지를 제공받을 수 있는 보상 방법을 말한다.

 

교회는 사람들의 깊은 신앙심과 연관된 장소라는 점에서 그 의미가 큰 시설이며, 지역민들과의 유대가 강한 시설이다. 그렇기에 교회시설이 있는 부지가 재건축, 재개발 사업구역에 해당되었다면, 교회는 그 대응을 철저히 해나가야 할 것이다. 교회를 지켜나가고자 하는 분들에게, 지역민들의 신앙심을 지켜나가고자 하는 분들에게 이 글이 도움이 되기를 바라며 글을 마치겠다.

 

<본 칼럼의 저자 강동원 변호사는 재건축·재개발 전문 대표 변호사들이 함께하는 건설 부동산 특화 로펌 ‘정의’의 대표로, 재개발 문제로 인해 곤란을 겪고 있는 개교회들을 위해 현실적이고도, 실제적인 조언을 펼치고 있다.>