[강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회 부동산의 등기 및 처분에 관하여

제26조(법인 아닌 사단 등의 등기신청) ① 종중(宗中), 문중(門中), 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단(社團)이나 재단(財團)에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다. ② 제1항의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로 그 대표자나 관리인이 신청한다.

부동산 실명법은 등기의 명의와 실질 소유자의 명의가 달라서 벌어질 수 있는 탈세나 법적인 문제를 회피하는 것을 방지하기 위해 만들어졌다. 교회도 해당 법안에 적용을 받기 때문에 교회 명의로 등기를 해야 한다.

교회 소유의 부동산을 개인 명의로 등기하는 명의신탁은 위법하기 때문에, 교회는 해당 개인에게 등기 말소를 요구할 수 있다. 그리고 해당 개인에 대해서는 과징금을 부여되기도 하고, 바로잡지 않을 시 이행강제금까지 부과받게 된다.

그렇다면 목사 개인이 수탁받은 부동산을 처분할 때는 횡령죄에 해당할까?

과거에는 이런 사례들이 횡령죄에 해당하여 형사 처벌이 가능하였다. 그러나 2014년 대법원의 전원합의체 판결로 횡령죄는 성립하지 않는 것으로 보았다. 따라서 그 이전의 판례들은 모두 폐기되었고, 횡령죄에 해당하지 않는다.

그렇다면 교회의 재산을 취득할 때나 혹은 교회 재산을 처분할 때 교회 총회의 결의가 필요할까?

A 교회를 사례로 들어서 얘기해보자. A 교회는 교회 예배당을 확장 이전하기 위해서 근처에 더 넓은 부지를 찾아 계약을 체결하였다. 그리고 그 과정을 교회 주보에 게재하여 교인들에게 공지하였다.

그 와중에, 교회의 일부 장로들은 구매한 토지가 새로운 예배당 용지로 사용하기에는 좁다고 판단하여 더 넓은 땅을 찾게 되었다. 결국, 더 넓은 땅을 찾게 되어서, 소유한 토지와 교환하기로 하였다.

그런데 토지를 교환하기로 한, 이 과정에서 교회의 교인들과 충분한 협의를 거치지 않았다. 이런 경우에는 토지 교환이 유효하다고 볼 수 있을까? 이에 관한 대법원판결을 살펴보면, 교인 총회결의를 거쳐서 토지 교환이 이루어져야 하는데, 총회결의가 없었기 때문에 토지 교환은 효력이 없다고 판결을 내렸다.

부동산을 취득하는 것은 교인 총회의 결의가 꼭 필요하지 않은 부분이나, 이미 교회의 소유인 부동산을 처분하는 경우는 교인 총회의 결의가 꼭 필요하다는 것이다. 토지 교환의 경우 기존에 소유하고 있는 토지를 처분한다는 개념으로 볼 때 교인 총회의 결의가 필요하다.

교회 소유의 부동산 등기와 처분에 관한 분쟁이 많은 편이다. 교회 소유의 부동산 등기는 꼭 교회 이름으로 진행하고, 교회 소유의 부동산을 처분할 때는 교회 총회를 거쳐 진행하는 것이 바람직하다.

교회 소유의 부동산뿐만 아니라 교회 재산과 재정과 관련해서도 법적 분쟁이 생기는 경우가 많다. 따라서 이런 분쟁의 여지를 남기지 않기 위해서는 교회 정관을 잘 정리해두는 것도 도움이 될 수 있다. 만약 이와 관련하여 문제를 겪고 있다면 전문가의 조언을 구하여 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 좋을 것이다.