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  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 종교용지 관련 법적 분쟁 사례 분석
    본 법무법인에서 현재 진행 중인 종교용지 관련한 법적 분쟁을 소개하고, 그로부터 이와 비슷한 상황에 놓은 교회들이 어떻게 대처하는 것이 좋을지 소개하고자 한다. 의뢰인은 경기도에 위치한 모 교회였다. 1,000평이 조금 안되는 부지를 가지고 있는 교회였는데, 교회가 모 재개발 사업부지에 포함이 된 것이었다. 이미 재개발 조합은 시장으로부터 정비사업의 사업시행계획인가를 받은 상황이었다. 그리고 이후 조합원 총회에서 관리처분계획을 의결한 후, 시장으로부터 관리처분계획에 대한 인가를 받았다. 관리처분계획에 따르면 해당 교회는 현금청산대상자로 분류가 되어 있었다. 그러나 조합에서 교회 측에 분양신청 통지를 제대로 하지 않았고, 따라서 관리처분계획 중에서 교회에 대한 부분은 무효라고 주장할 수 있다. 분양신청 통지의 중요성에 대해서는 대법원 판결을 통해서도 확인할 수 있다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결을 살펴보자. “구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지 등 소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 것으로서 도시정비법 제48조 제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자인 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시 정비법 및 그 위임에 의하여 정해진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 할 것이므로, 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처 분계획은 위법하다.” 이뿐만 아니라, 특수한 건축물을 소유한 교회는 분양신청 절차가 특수성을 가질 수밖에 없다. 구 도시정비법 제46조 제1항은 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받을 수 있는 자를 ‘토지등소유자’로 정하고 있을 뿐 교회와 같이 주택이나 상가 등이 아닌 특수한 건축물을 소유한 토지등소유자를 제외하고 있지 않다. 그런데 조합에서 통지한 조합원 분양신청 안내문을 보면, 주택 또는 상가에 대한 분양신청에 관한 사항만 통지되어 있을 뿐, 종교부지 및 종교시설을 소유한 토지등소유자가 종교시설을 분양받고자 하는 경우에 대한 안내가 전혀 없었다. 이에 해당 관리처분계획 중 교회에 대한 부분은 필수적인 절차를 결여한 것으로 볼 수 있다. 또한 총유 재산의 처분에 대한 교회 정관을 살펴볼 때, 조합의 관리처분계획 중 교회에 대한 부분을 무효라고 볼 수 있다. 이와 관련한 대법원 판결을 살펴보자. “기독교단체인 교회의 재산은 특단의 사정이 없는 한 그 교회소속 교인들의 총유에 속하므로 그 재산의 처분에 있어서는 그 교회의 정관 기타 규약에 의하거나 그것이 없는 경우에는 그 교회소속 교인들의 총회의 결의에 따라야 하는 것인 바, 교인들 총 회의 결의가 없었음에도 있는 것 같이 관계서류를 위조하여 경료한 소유권이전등기는 원인무효의 등기이다.” 교회 정관에 따르면 부동산을 처분할 때 총회의 의결을 거쳐야 하는데, 현금청산을 하는 경우 부동산을 처분하는 격이 되는 것이 된다. 그런데 총유재산 처분행위에 대한 어떠한 결의 등이 없었기 때문에 교회를 현금청산대상자로 볼 수 없다. 해당 소송이 아직 진행 중에 있다. 관리처분계획 취소처분을 받게 되면, 조합과의 실질적인 협의·협상이 진행될 것이다. 교회 입장에서 구체적으로 어느 선까지 보상을 받을 수 있을지, 조합에 타당한 근거들을 통해 제시하고 요구할 수 있다. 그렇기 때문에 우리에게 언제나 가장 좋은 것을 주시는 하나님(마7:11)을 의뢰하며 최선의 대응 방안을 모색해보자.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2020-03-25
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회부동산 등기 및 세금 문제
    부동산 실명제는 부동산 거래에서 차명(借名), 즉 남의 이름을 빌려쓰는 행위를 금지하는 것을 의미한다. 그 동안 차명거래의 가장 대표적인 것은 명의신탁으로서 부동산의 실질소유자가 타인이름으로 등기하는 것이다. 실소유자와 명의대여자는 이러한 거래사실을 공증이나 내부계약을 통해 약정하여 형식상 소유자가 자신의 이익을 위해 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 하였다. 따라서 명의신탁은 부동산투기와 세금을 회피할 수 있는 수단이었다. 그러나 부동산실명제에 따라 명의신탁은 신탁법에 의한 신탁등기, 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 채무변제목적의 양도담보, 종중(宗中)재산의 경우를 제외하고는 불가능하게 되었다. 종교단체에 대해서도 1년 유예기간을 주어 실명등기를 하도록 하였다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 종교단체에 대한 특례조항이 있다. 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. <개정 2013. 7. 12.> 1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 그런데 여러 교회에서는 여전히 사택 또는 전답 등을 헌금으로 매입하면서 개인명의로 등기하는 경우가 있다. 담임목사나 장로, 성도 개인 명의로 등기하는 것은 불법이기 때문에 주의해야 한다. 지교회에서는 교회명의로 등기할 수 있는 부동산을 매입해야 한다. 부동산 매입 전 교회가 매입가능한지, 교회당 건축이 가능한지, 개발행위가 가능한지 알아보는 것이 좋다. 담임목사 사택을 교회 헌금으로 매입할 경우 반드시 교회명의로 등기하고, 만약 개인명의로 등기하고자 한다면 증여 절차를 밟아야 한다. 또한 세금 문제에 있어서, 교회는 국가가 교회재산에 대해 비과세해주는 영역을 명확히 알고 자산을 관리하는 것이 좋다. 지방세특례제한법 제50조에서는 종교단체에 대한 세금 면제에 규정하고 있다. 종교단체가 종교행위 또는 제사를 목적으로 사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 부동산은 재산세, 취득세, 지역자원시설세, 등록면허세, 주민세 균등분 등을 면제해주고 있다. 그런데 일정한 조건에 해당하는 경우에는 그 부분에 대해 면제된 취득세를 추징하게 된다. 자세한 조건은 아래 법령을 참고하자. 등기나 세금문제는 비교적 복잡하고 분쟁의 여지가 생길 가능성이 높기 때문에, 부동산 법률 전문가의 조언을 구하여 문제를 해결하는 것을 권하는 바이다. 제50조(종교단체 또는 향교에 대한 면제) ① 종교단체 또는 향교가 종교행위 또는 제사를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 면제된 취득세를 추징한다. <개정 2010. 12. 27., 2011. 12. 31., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27.> 1. 해당 부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용하는 경우 2. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 ② 제1항의 종교단체 또는 향교가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용(종교단체 또는 향교가 제3자의 부동산을 무상으로 해당 사업에 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 29., 2020. 1. 15.> ③ 제1항의 종교단체 또는 향교가 그 사업에 직접 사용하기 위한 면허에 대해서는 등록면허세를 면제하고, 해당 단체에 대해서는 주민세 재산분 및 종업원분을 각각 면제한다. 다만, 수익사업에 관계되는 대통령령으로 정하는 주민세 재산분 및 종업원분은 면제하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 29.> ④ 종교단체 또는 향교에 생산된 전력 등을 무료로 제공하는 경우 그 부분에 대해서는 「지방세법」 제146조제1항 및 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. <개정 2015. 12. 29., 2020. 1. 15.> ⑤ 사찰림(寺刹林)과 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰이 소유하고 있는 경우로서 같은 조 제3호에 따른 전통사찰보존지에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다. <개정 2015. 12. 29., 2017. 12. 26.> ⑥ 법인의 사업장 중 종교의식을 행하는 교회ㆍ성당ㆍ사찰ㆍ불당ㆍ향교 등에 대해서는 주민세 균등분을 면제한다. <개정 2015. 12. 29.>
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    2020-03-11
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회의 의견이 반영 안된 재건축 관리처분계획
    서울 강남의 모 재건축 지역에 있는 교회 성도들이 지난 추석 명절, 교회에서 예배드리지 못하고 한 성도의 집에서 주일 예배를 드렸다고 한다. 집행관들이 교회 안 물건들을 자루에 담아 트럭에 실어갔다. 교회 입장에서는 마른 하늘에 날벼락같은 일이었다. 교회에서는 처음 재건축조합의 의견에 따라서 재건축에 협조하기로 했고, 조합에서도 절차에 따라 관리처분계획을 교회와 함께 수립하기로 ‘구두약속’을 했다고 한다. 그런데 문제는 조합에서 교회와의 약속을 지키지 않았다고 한다. 관리처분계획에 교회의 의견이 반영되지 않았고, 토지와 건축물을 단독으로 소유했던 교회는 아파트 단지 내 상가건물로 들어가야 하는 상황이 되었다. 구두계약은 증서나 문서 등을 만들지 않고 말로만 맺는 계약을 말한다. 구두계약은 영미법인지, 대륙법인지에 따라서 큰 차이가 있다. 영미법은 영국과 미국의 법을 의미하고, 대륙법은 유럽대륙의 법을 의미한다. 영미법에서는 구두계약은 효력이 없다고 보고 있다. 그러나 대륙법은 구두계약의 효력을 인정하고 있는데 우리나라도 대륙법의 영향을 받아 구두계약의 효력을 인정하고 있다. 단, 위의 사례처럼 구두계약과 관련해 문제가 생겼다면 구두계약을 입증하는 것이 가장 중요하다. 문제는 재판에서 사람의 증언은 신뢰도가 낮은 편이다. 신앙을 가진 사람들은 선한 양심을 가지고 거짓 증언을 하지 않지만, 안타깝게도 법원에서는 잘 믿어주지 않는다. 따라서 문서가 있는 것이 가장 좋다. 담당자와의 대화를 녹취하거나 서로 이메일로 관련 내용을 주고받은 내역이 있다면 그렇게도 입증할 수 있겠다. 그러나 녹취는, 제3자 간의 대화 녹취는 형사처벌의 대상이 되고, 자신의 대화를 녹취하더라도 음성권 침해로 불법이라는 판례가 있다. 정비사업 내 종교시설의 보상기준이 명확하지 않기 때문에 무엇보다 조합과의 실질적인 협상, 그리고 그에 대한 단서들을 명확히 남기는 것이 필요하다. 서울시에서는 2009년 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’에 대하여 발표한 바 있다. 재개발, 재건축 사업을 진행할 때 지역사회에서 윤리적 규범 제시 등 공공성을 가지고 있는 종교시설에 대한 배려가 부족한 실정이다. 따라서 촉진계획 수립 시에 기존 종교시설에 대한 이전 대책이 없는 경우가 많아 종교단체에서 존치를 요구하는 민원 제기 및 조합과의 갈등으로 사업이 지연되는 경우가 발생되어 이에 따라 그 기준을 마련한 것이다. ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’에 따르면 이전이 불가피한 경우 존치에 준하는 이전계획을 수립해야 한다. 그리고 이전계획 수립 시 관련 종교단체와 반드시 협의하여야 한다. 기존부지와 이전 예정부지는 대토보상을 원칙으로 한다. 또한, 사업기간동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소를 마련하는 문제나 이전비용 등은 조합에서 부담해야 한다. 위의 사례와 같은 일이 발생하면 안되는 것이었다. 교회에서 이와 같은 문제를 겪고 있다면 반드시 전문가의 조언을 구하는 것이 필요하다. 마태복음 10:16 보라 내가 너희를 보냄이 양을 이리 가운데 보냄과 같도다 그러므로 너희는 뱀 같이 지혜롭고 비둘기 같이 순결하라 성경 말씀에도 나와있는 것처럼, 교회의 중요한 문제에 대해서는 지혜롭게 대처해야 교회를 보호할 수 있다. 반드시 교회에서 전문가의 도움을 청하여, 안타까운 일이 다시는 반복해서 일어나지 않기를 바라는 바이다.
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    2020-02-11
  • 재개발 지역 교회의 사업비 공제 보상
    개척교회가 재개발, 재건축 사업으로 인해 경제적으로 큰 어려움에 처하는 경우가 많다. 이와 관련해서 조합과 제대로 된 협의 보상을 진행하는 것이 중요하다. 협의 과정에서 논란이 되는 것 중에 하나는, 재건축이나 재개발사업에서 현금청산 시 사업비를 분담시킬 것인지에 대한 것이다. 우선, 재개발 사업에서는, 2014년에 대법원 판결(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결)이 나오면서 재개발 현금청산에 대한 사업비 분담 여부는 확실히 결정되었다. 당해 판결문의 내용은 다음과 같다. "조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다." 위의 내용을 살펴보면, 재개발 사업에서 현금청산자에 대하여 원칙적으로는 사업비 공제를 하지 않고, 다만 사업비를 공제할 수 있다는 정관규정이 있거나 합의가 있는 경우에만 사업비 공제가 가능하다는 것이다. 해당 판결이 나오면서 재개발 사업에서 현금청산자에 대한 사업비 분담 여부는 대부분 정리가 되었지만, 재건축 사업은 아직 정리가 되지 않은 상황이다. 이와 관련해서 본 법인에서 맡은 사건 중 서울 김포공한 근처의 모 재건축 조합을 상대로 다투고 있는 소송이 있다. 의뢰인은 보상금을 받고자했는데 1심에서 15억 원 정도를 받았고, 그 15억 원이 결정된 데에는 사업비공제가 5억 원 있었다. 우리는 서울고등법원에 항소하여 승소하였고, 5억 원 정도를 더 받게 되었다. 그러나 조합에서 이를 받아들이지 못하고 현재 대법원에 상고한 상태인데, 대법원에서 2년이 넘게 계류중인 사건이다. 덧붙여 행정법원의 판결 하나를 소개해보고자 한다. 해당 판결에서는 재건축 현금청산자에 대하여 사업비 공제를 인정하였다. 단, 사업비를 자산성과 소모성으로 나누어 자산성 사업비는 공제하지 않고, 소모성 사업비만 공제하는 것으로 판결이 났다. 자산성 사업비란, 예를 들어 새로운 아파트를 짓기 위한 시공비용이나 도급비용, 측량비용, 감정비용 등은 여전히 새로운 아파트에 자산으로 남아있는 것이라고 할 수 있다. 이처럼 새로운 아파트를 지었을 때 그 새 아파트에 남아있는 것이라고 볼 수 있는 사업비를 자산성 사업비라 한다. 반대로 소모성 사업비는 새 아파트를 지었지만 재건축 조합의 사무실 임대료와 같이 현재 자산으로 남아있다고 볼 수 없는 사업비를 의미한다. 현금청산에 대하여 사업비 공제와 관련한 내용을 정리해 보자면, 재개발 사업에서 대법원 판결에 의해 원칙적으로 사업비 공제가 안 되지만, 예외적으로 조합 정관이라 합의에 의해 미리 정한 경우에 한하여 공제할 수 있다. 재건축 사업에서는, 아직 대법원 확정판결이 없으며, 다만 하급심인 행정법원에서는 자산성 사업비와 소모성 사업비로 나누어 소모성 사업비에 한하여 공제할 수 있는 것으로 판결된 바 있다. 조합이 보상금에서 사업비를 공제하고 준다면 꽤 큰 금액을 잃게 될 수도 있다. 특히 중소형 교회나 개척교회의 경우에 제대로 된 보상 협의를 진행하는 것이 필수적이다. 따라서 만약 보상금을 받기로 결정되었다면, 사업비 공제와 관련하여 법적 주장을 전개함으로써 보다 많은 보상금을 받는 것이 좋다. 구체적인 도움이 필요하다면 재건축·재개발 전문변호사와 함께 사건에 대해 논의해 보시기를 바란다.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2020-01-29
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 재개발 종교부지 분양 후, 법률·제도적 지원 필요
    A목사는 최근 재개발로 인해 종교용지를 분양받았다. 그는 재개발이 되었으니 주위 환경도 좋아지고, 인구도 모이게 되면서 신도들도 늘어날 것이라는 기대와 함께 어느정도의 수익사업도 하면서 교회를 키워나갈 생각을 하였다. 그러나 이게 웬걸, 종교용지에서는 사업자등록이나 영업허가를 통한 부수적 시설운영이 불가능하다는 것이었다. 그렇다. 현재는 종교용지에서 사업자등록과 영업허가를 통한 부수적인 시설운영이 불가능하다. 일반용지에서만 가능한 것이다. 이는 아직까지 종교용지 내에서라도 종교사업을 위한, 종교목적을 위한, 직접적인 종교용지와 관련한 영리사업이라면 허용된다는 특별규정이 있어야 하지만 그러한 규정이 아직까지 없기 때문에 비롯되는 문제이다. 전국 각지의 재개발 구역에서 종교시설과 사업을 추진하는 조합 간의 갈등은 꽤나 빈번하게 발생하고 있다. 이는 분쟁이나 갈등을 해결할 마땅한 가이드라인이 없기때문으로 생각된다. 물론, 서울시가 제시한 ‘뉴타운 종교시설 처리방안’이 있기는 하다. 서울시가 발표한 ‘뉴타운 종교시설 처리방안’에 따르면 1) 종교시설은 우선적으로 ‘존치’되도록 하고, 2) ‘이전’이 불가피할 경우, ‘존치’에 준하는 이전계획을 수립하여야 하며, 3) 종교용지는 계획적으로 확보하고 공급한다. 4) 종교용지 분양은 종교법인만이 입찰 가능하도록 한다. 가능하면 종교시설은 그 자리에 그대로 보존되도록 하고, 불가피하게 이전해야만 할 경우라면 보존된 것과 같은 상황이 될 수 있는 이전계획을 수립하라는 말이다. 그런데 과연 현실에서 이것이 쉬울까. 결코 쉽지 않다고 생각된다. 교회와 같은 종교시설의 핵심은 신앙생활을 이어가는 신도들이다. 교회가 그 동네, 그 자리에 있기 때문에 모여있는 신도들이 핵심 근간이 되는 것이다. 그런데 교회가 재개발로 인해 이사를 가야 한다면? 그동안 모인 신도들은 갈 곳이 없게 되며, 교회 입장에서도 신도들을 한꺼번에 잃어버리는 것이나 마찬가지의 상황이 되어버린다. 신도도, 교회도 모두 당황스러운 상황이 되는 것이다. 이처럼 재개발의 상황을 교회가 직면하였을 때 교회는 상당히 어려운 상황에 처하게 되는데, 분양받은 종교용지 내에서의 시설사용 제한으로 인해 종교활동과 관련된 것이라도 영리사업이라면 허가되지 않아 교회를 세우기 위한 재정마련이 어려워지는 상황까지 겪게 되면 교회로서는 너무도 어려운 상황에 직면하게 되는 것이다. 이로 인해 심지어 눈물을 머금고 교회 문을 닫는 경우도 종종 발생하고 있다니 참으로 안타까운 현실이다. 사실, 교회의 가치를 돈으로 환산할 수 있을까 싶은 근본적인 의문이 든다. 사람들의 신앙심의 근거지가 되는 곳에 대해 가치를 매긴다는 것 자체가 오류가 있다고 보인다. 다만, 현실적으로는 금전적인 문제가 필연적으로 따라오는 만큼, 이를 무시할 수 없는데, 금전적인 문제도 결국은 교회의 존치를 위한 방편에 불과하다. 그 지역 사람들의 신앙심을 지켜나가고 정신적 유대를 이어나가기 위한 것이라는 종교시설의 존치 이유를 잘 고려하여 재개발 사업 진행자 측과 교회 간의 상호 공생관계가 이루어져야 할 것이다. 물론, 그 과정이 어렵고 기나긴 진통을 겪곤 하지만, 서로가 서로의 입장을 잘 이해하고 배려하며 사업을 진행한다면 답이 아예 없는 것은 아니라고 본다. 그리고 개발구역지정과 관련하여 해당 지역 내 종교시설에 대한 명확한 법률적, 제도적 배려가 뒷받침된다면 금상첨화일 것이다.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2020-01-02
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회 부동산의 등기 및 처분에 관하여
    부동산등기법 제26조에 따르면, 교회 소유의 부동산은 교회의 이름으로 등기를 해야 한다. 이는 부동산 실명법과도 관련이 있다. 제26조(법인 아닌 사단 등의 등기신청) ① 종중(宗中), 문중(門中), 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단(社團)이나 재단(財團)에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다. ② 제1항의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로 그 대표자나 관리인이 신청한다. 부동산 실명법은 등기의 명의와 실질 소유자의 명의가 달라서 벌어질 수 있는 탈세나 법적인 문제를 회피하는 것을 방지하기 위해 만들어졌다. 교회도 해당 법안에 적용을 받기 때문에 교회 명의로 등기를 해야 한다. 교회 소유의 부동산을 개인 명의로 등기하는 명의신탁은 위법하기 때문에, 교회는 해당 개인에게 등기 말소를 요구할 수 있다. 그리고 해당 개인에 대해서는 과징금을 부여되기도 하고, 바로잡지 않을 시 이행강제금까지 부과받게 된다. 그렇다면 목사 개인이 수탁받은 부동산을 처분할 때는 횡령죄에 해당할까? 과거에는 이런 사례들이 횡령죄에 해당하여 형사 처벌이 가능하였다. 그러나 2014년 대법원의 전원합의체 판결로 횡령죄는 성립하지 않는 것으로 보았다. 따라서 그 이전의 판례들은 모두 폐기되었고, 횡령죄에 해당하지 않는다. 그렇다면 교회의 재산을 취득할 때나 혹은 교회 재산을 처분할 때 교회 총회의 결의가 필요할까? A 교회를 사례로 들어서 얘기해보자. A 교회는 교회 예배당을 확장 이전하기 위해서 근처에 더 넓은 부지를 찾아 계약을 체결하였다. 그리고 그 과정을 교회 주보에 게재하여 교인들에게 공지하였다. 그 와중에, 교회의 일부 장로들은 구매한 토지가 새로운 예배당 용지로 사용하기에는 좁다고 판단하여 더 넓은 땅을 찾게 되었다. 결국, 더 넓은 땅을 찾게 되어서, 소유한 토지와 교환하기로 하였다. 그런데 토지를 교환하기로 한, 이 과정에서 교회의 교인들과 충분한 협의를 거치지 않았다. 이런 경우에는 토지 교환이 유효하다고 볼 수 있을까? 이에 관한 대법원판결을 살펴보면, 교인 총회결의를 거쳐서 토지 교환이 이루어져야 하는데, 총회결의가 없었기 때문에 토지 교환은 효력이 없다고 판결을 내렸다. 부동산을 취득하는 것은 교인 총회의 결의가 꼭 필요하지 않은 부분이나, 이미 교회의 소유인 부동산을 처분하는 경우는 교인 총회의 결의가 꼭 필요하다는 것이다. 토지 교환의 경우 기존에 소유하고 있는 토지를 처분한다는 개념으로 볼 때 교인 총회의 결의가 필요하다. 교회 소유의 부동산 등기와 처분에 관한 분쟁이 많은 편이다. 교회 소유의 부동산 등기는 꼭 교회 이름으로 진행하고, 교회 소유의 부동산을 처분할 때는 교회 총회를 거쳐 진행하는 것이 바람직하다. 교회 소유의 부동산뿐만 아니라 교회 재산과 재정과 관련해서도 법적 분쟁이 생기는 경우가 많다. 따라서 이런 분쟁의 여지를 남기지 않기 위해서는 교회 정관을 잘 정리해두는 것도 도움이 될 수 있다. 만약 이와 관련하여 문제를 겪고 있다면 전문가의 조언을 구하여 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 좋을 것이다.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2019-12-04
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 재개발 사업이 진행될 때 조합과 교회 사이의 갈등을 해결하려면
    재개발, 재건축 사업이 진행될 때 사업 구역 내 포함된 교회와 조합 사이에 갈등이 생기는 경우가 있다. 대부분은 교회를 어떻게 이전시킬지에 대해서 합의를 내리기 어려워 갈등이 생기는 경우가 많다. 도시 및 주거환경정비법 (이하 도시정비법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따르면 종교단체도 조합원이나 현금청산자와 동일한 권리를 가질 수 있다. 그러나 도시정비법에는 이전 대책을 어떻게 마련할 것인지, 신축할 경우 그 비용을 누가 감당할 것인지에 대해 구체적으로 명시하고 있지 않다. 따라서 이와 관련한 분쟁이 끊이지 않는 것이다. 조합에서는 보통 재개발, 재건축 사업시행계획이 인가된 후에 관리처분계획을 수립한다. 이 단계에서 종교단체에도 분양신청에 관하여 안내가 되는데, 이때 종교단체에서는 당황스러운 상황에 놓이게 된다. 왜냐하면 분양 신청이 일반 조합원들과 마찬가지로 상가, 아파트에 대하여만 안내되기 때문이다. 따라서 섣불리 신청했다간 상가나 아파트를 분양받거나 현금청산자가 될 수 있다. 관리처분계획은 이주와 분양, 철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종적으로 수립하는 단계이다. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용까지 확정이 된다. 따라서 관리처분계획에는 종교 시설과 관련하여 분양계획 및 이전 대책에 대한 내용들이 포함되어야 한다. 최근에 서울에 한 재개발 조합에서 교회에 대하여 일방적으로 현금청산자로 간주하고 새로운 종교시설 분양에 대한 내용을 누락한 채 관리처분계획 인가를 받은 사례가 있다. 법원에서는 이러한 관리처분계획은 위법하다고 판시하였다. 따라서 교회가 재개발, 재건축 사업부지에 포함되었다면 가장 먼저는 사업구역 내에 교회를 존치할 것인지 혹은 이전할 것인지 결정해야 한다. 그 후에야 구체적인 합의나 대응에 관하여 논의할 수 있을 것이다. 서울시는 조합과 종교 시설과 관련한 분쟁이 격화되자, 뉴타운 지구 등 종교 시설 처리방안을 제시하였다. 이 방안에서는 종교 시설은 우선적으로 존치가 될 수 있도록 검토해야 하고 이전을 해야만 한다면 존치에 준하는 이전계획을 수립해야 한다고 제시하고 있다. 그 이전계획은 다음과 같다. 1) 관련 종교단체와 협의할 것 2) 기존부지와 이전 예정 부지는 대토 원칙 3) 현 종교시설 실제 건물 연 면적에 상당하는 건축 비용 조합 부담 4) 사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등 이와 같은 기준에 의해 수립되어야 한다. 종교 시설이 강제로 이전하는 경우도 있는데 이 과정에서 조합과 교회 사이에 갈등이 격화되어 소송까지 가는 경우를 많이 볼 수 있다. 이로 인해 피해를 보는 교회 입장에서나, 사업이 지연되는 조합에게나 서로에게 유익하지 않을 수 있다. 조합의 입장에서도 관리처분계획이 취소되는 등 갈등이 해결되지 않는다면, 그만큼 사업이 지연되는 것이기 때문에 결국 그 피해는 조합에게 고스란히 돌아가게 된다. 따라서 조합에서도 사업 초기단계부터 종교 시설과 관련하여 교회와 지속적으로 협의를 진행할 필요가 있다. 서로 합의점을 찾는 것이 가장 좋은 방법이지만 입장이 첨예하게 대립할 수도 있다. 위에서 언급한 서울시의 지침이 반영되는 것이 가장 좋겠지만 법적 강제성이 부여된 것은 아니기 때문에 그것이 어려운 상황이라면 이에 대해 적절한 대응이 필요하다. 만약 이와 유사한 상황에 놓여 있다면 관련 전문가의 조언을 구하여 대처하는 것이 바람직하다. 이런 갈등이 발생하는 근본적인 문제는 관련 법령에 종교시설에 관한 처리가 구체적으로 명시되어있지 않기 때문이다. 따라서 이와 관련한 구체적인 내용이 하루빨리 명시적으로 규정되어야 할 것이다.
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    2019-11-12
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회의 재산 소유형태, 총유에 대하여
    A교회의 담임목사는 교회 건물 및 대지를 처분하려 한다. 그는 자신의 단독 결정으로 처분할 수 있을까? 그렇지 않다. 교회의 건문 및 대지는 교회의 재산이고, 교회의 재산은 법적으로 총유에 해당하기 때문에, 교회 교인들의 총회결의에 의해 그 처분을 결정해야 하기 때문이다. 교회 재산은 누구의 소유일까? 법적으로 교회 재산의 소유 형태는 ‘총유’ 이다. 그래서 이번에는 재산 소유 형태 중 ‘총유’에 대해 자세히 알아보고자 한다. ‘총유’는 민법 제275조 제1항에 의하면, 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태이다. 따라서 ‘총유’의 주체는 ‘법인아닌 사단, 권리능력 없는 사단’인데, 이의 대표적인 예가 바로 교회이다. 그렇다면, 총유물의 관리나 처분은 누가 하는가? 민법 제276조에 의하면 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의하며, 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다. 즉, 관리 및 처분의 경우는 사원총회의 결의에 따라야 하며, 사용, 수익에 관하여는 정관 기타 규약의 정함에 따르는 것이다. 예를 들어, 서울 고등법원의 한 판결을 소개해보겠다. A교회(원고)의 담임목사가 지지교인들을 모아 소속 교단을 탈퇴하여 독립된 교회를 설립하되 명칭을 A교회(피고)로 하기로 결의하였는데, 피고측이 원고 명의로 등기되어 있던 교회 건물 및 대지 등에 관해 위 교회 당회의 결의서 등 관련서류를 임의로 작성해서 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 원고는 피고를 상대로 위 소유권이전등기의 말소를 청구하였다. 이에 대해 원심은 원고의 소 제기에 대해 총유권자인 분열 당시 교인들의 총회 결의가 존재하지 않는다는 이유로 그 청구를 배척하였다. 총유물인 교회 재산과 관련하여 소를 제기하는 것은 관리 및 처분에 관한 내용이기에 소를 제기하려면 총유권자인 교인들의 총회결의가 있어야 한다는 것이다. 총유라는 소유 형태는 공유나 합유와는 또 다른 양상이다. 다만, 교인으로서 우리가 기억해야 할 점은 교회 건물과 부지와 같은 자산은 목사의 개인 재산이 아니며 교인들의 총유에 해당한다는 점, 그렇기 때문에 그러한 자산을 관리하거나 처분하는 데에는 교인들의 총회 결의가 꼭 필요하다는 점, 만일 이와 관련하여 교회 자산을 놓고 소송이 벌어졌을 경우, 교인들의 총회 결의가 있었는지 여부가 중요한 쟁점 사항이 된다는 점이다. 교회의 자산은 신앙심을 이어나가기 위한 터전이 되고, 자양분이 되는 소중한 자산이다. 이를 관리하거나 처분하는 상황에 놓여있다면 총유권자로서 적극적으로 총회결의에 참여하시기를...
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2019-10-23
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 재개발 지역의 종교시설에 대한 서울시의 입장
    교회를 포함한 종교시설은 일반 가정집과 달리 그것만의 특수성이 있다. 영리활동이 아닌 종교활동이 이루어지는 곳이며, 그곳에서 신도들의 신앙생활이 이루어지고, 확보된 신도는 교회의 존립에 매우 중요한 요소가 된다. 따라서 얼마만큼의 신도가 있고, 그 신도들이 교회라는 공간에서 얼마나 깊은 신앙생활을 이어가고 있고 하는 것은 그 가치를 돈으로 따지기 어려울 것이다. 그렇다면 재개발, 재건축 지역에 교회와 같은 종교시설이 포함된다면 어떻게 될까? 교회는 교회부지를 비워주고 나가야만 하는 것일까? 그 많은 신도들이 갈 곳이 없어지더라도? 그렇지 않다. 무조건 떠나야만 하는 것은 아니다. 일전의 칼럼에서도 언급한 바 있듯이, 교회부지가 재건축, 재개발 구역으로 지정되었다면, 교회로서는 관리처분계획 취소를 다투어보거나 대토보상을 받을 수 있다. 만약 분양대상에 교회를 포함하지 않고, 교회를 현금청산자로 하여 관리처분계획이 수립되고 인가받았다면, 관리처분계획 취소 소송을 통하여 교회의 분양신청에 대한 권리를 회복할 수 있는 것이다. 또한, 기존 정도의 크기로 종교시설을 설립하는 데 드는 비용을 지원 받는 등 대토보상을 받을 수도 있다. 그렇다면 서울시의 경우, 재건축, 재개발 구역에 포함된 종교시설에 대하여 어떻게 조치를 취하고 있을까? 이하에서는 서울시 종교시설 처리방안을 소개해 보겠다. 서울시의 재건축, 재개발 구역에 포함된 종교시설에 대한 처리 방안의 원칙은 다음과 같다. △종교시설은 우선적으로 ‘존치’ 되도록 한다. △‘이전’이 불가피하다면, ‘존치’에 준하는 이전계획을 수립하도록 한다. △종교용지를 계획적으로 확보하여 공급하도록 한다. △종교용지 분양시에는 실수요자인 종교법인만 입찰이 가능하도록 한다. 서울시는 재정비촉진계획을 수립할 때 존치여부 등을 사전에 판단하여 ‘존치’를 원칙으로 계획하고 불가피한 경우에 이전계획을 수립하여 관리처분을 실시하는 것을 원칙으로 한다. 여기서 이전계획으로는 기존 부지와 이전 예정부지는 ‘대토’를 원칙으로 하고, 현 종교시설의 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담하도록 하는 등의 내용이 포함되어 있다. 이 같은 서울시의 종교시설 처리방안은 종교의 특성을 잘 이해하고 최대한 종교시설을 배려하는 방침이라 생각된다. 교회와 같은 종교시설은 앞서도 말하였듯 신도가 핵심이다. 그 지역의 신도들이 핵심 구성원이 되어 교회가 운영되고, 교회가 그 자리에 있기 때문에 그 지역 신도들이 모인 것이다. 즉, 교회가 재건축, 재개발 구역에 포함된다 하더라도 최대한 그 자리에 그대로 있는 것이 좋으며, 굳이 재건축, 재개발로 인해 교회를 비워줘야 한다면 개발사업이 끝난 후 같은 자리에 다시 이전과 비슷한 규모와 시설을 갖추고 신축되어야 그 가치가 보존된다고 할 수 있을 것이다. 교회의 운영 가치는 돈으로 환산할 수 없다. 신도들의 신앙심이 그 핵심 가치이기 때문이다. 따라서 재개발, 재건축과 같은 현실적인 문제로 교회의 운영에 차질이 생겼다면, 최대한 신도들의 신앙심을 이어나갈 수 있도록, 그 어마어마한 가치가 지켜질 수 있도록 대응방안을 마련해야 할 것이며, 교회 운영자는 그러한 방향성에 초점을 맞추어 실질적인 대응책을 마련해야 할 것이다.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2019-10-11
  • [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회 매매, 지나친 권리금은 지양해야···
    인터넷에 검색해보면 교회부동산, 교회매매를 전문으로 하는 공인중개사무소의 광고나 홈페이지를 쉽게 찾을 수 있다. 이러한 교회 부동산, 교회매매를 전문적으로 하는 공인중개사무소의 광고나 홈페이지를 쉽게 찾을 수 있다는 것은 곧 교회를 사고파는 부동산 시장이 꽤나 활성화 되어 있다는 의미로 받아들일 수 있을 것이다. 교회를 폐업하거나 이전, 확충하면서 교회를 사고파는 일이 벌어지게 된 것이다. 이렇게 교회 매매가 활성화된 데에는 여러 가지 이유가 있겠지만 한가지 추축컨대 요즘의 신앙생활의 행태가 예전과는 다르다는 것이 원인 중 하나로 작용할 것이다. 과거에는 ‘신앙’ 자체에 초점이 맞춰져 있었지만, 최근에는 교인들 간의 교류나 관계 형성이 꽤 중요한 비중을 차지하고 있기 때문에 대형교회로 사람들이 몰리는 현상이 발생하면서 수많은 소형 교회가 폐업하는 상황이 발생하는 것이다. 그런데 교회를 사고파는 일이 많아지면서 그 과정에서 부적절한 거래방식도 많이 행해지고 있다고 한다. 전임자가 후임자에게 퇴직금을 요구하고 이를 받아들이는 사람에게만 교회를 매각하거나 신자수에 따라 매매가 또는 권리금이 달라지거나 하는 등의 일이 벌어지고 있는 것이다. 여기서 잠깐. 권리금에 대해 들여다보자. 권리금은 상가 등을 빌리는 사람이 앞서 빌렸던 사람에게 내는 관행상의 금전으로, 해당 부동산이 발생시키는 특수한 장소적 이익의 대가로 내는 금전을 말하며, 주로 상가 임대차, 매매 등에 있어서 발생하곤 한다. 그렇다면 이러한 권리금이 교회를 사고파는 데에 있어서도 정당한 것이며 법적으로 가능한 것일까? 이에 대해 철저히 법률적 관점에서 이야기하자면, 교회 매매에 있어서 권리금을 받을 수 있다는 명확한 별도의 법적 근거는 없다. 하지만 일반적인 계약자유의 원칙상 가능한 일이다. 계약자유의 원칙이란 계약에 의해 법률관계를 형성하는 것은 법에 저촉되지 않는 한 완전히 각자의 자유에 맡겨지며, 법도 그러한 자유를 될 수 있는 한 존중한다는 원칙으로, 계약 체결의 자유, 상대방선택의 자유, 내용결정의 자유, 계약 방식의 자유 등이 그 내용을 이룬다. 따라서 이러한 민법의 일반원칙인 계약자유의 원칙상 교회를 사고파는 데에 있어 권리금을 주고 받는 것 역시 계약 당사자들 간의 자유로운 의사에 의하여 충분히 가능한 일이다. 언뜻 생각해 보아도 해당 교회부지가 교회였기 때문에 모인 신도나 커뮤니티 형성 등 무형의 어떠한 가치가 있다. 그렇기에 이전의 교회를 이어받는 사람이 이러한 무형적 가치에 대한 보상으로 권리금을 줄 수 있다고 본다. 다만, 이러한 권리금이 신도 수에 따라 너무 높이 책정되거나 교회 매매 시장에서의 브로커들에 의해 권리금을 포함한 매매가가 뻥튀기되어 터무니없이 높이 올라가는 등의 문제가 발생하는 것은 지양해야 한다고 본다. 교회는 신앙생활의 근거지가 되는 신도들의 소중한 장소이다. 이러한 소중한 장소가 사고 팔린다는 것 자체가 조금은 속상한 일인데, 그 과정에서 불법적인 거래가 이루어지거나 매매가가 지나치게 부풀려지는 등의 일이 발생하고 있다는 사실을 신도들이 안다면, 더더욱 속상할 것이다. 이러한 불법적인 거래나 지나치게 부풀려진 매매가로 거래하는 등의 피해사례가 없기 위하여는 매도인 입장에서도 교회를 매도하며 한 몫 단단히 챙기려는 마음가짐을 지양하고, 매수인 입장에서도 매도가나 권리금에 문제는 없는지 신중하게 판단하여 거래를 진행해야 할 것이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 매도인이든 매수인이든 그 지역 신도들의 신앙생활이 무리없이 잘 이어질 수 있도록 하는 데에 한뜻을 모아야 할 것이다.
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    • 강동원 변호사의 부동산 칼럼
    2019-08-29
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